最近的南京楼市，可谓是暖风频吹。放松限购限售，降低房贷利率，这都是能影响楼市走向的根本性政策，切实利好买房人。政策松动的同时，一批买房人已经出手，将豪宅收入囊中，不得不感叹，南京的改善客群实力太强了。
二手房作为楼市的试金石，总能第一时间感受到楼市的变化。
今天，笔者在朋友圈看到一些千万豪宅成交了，总价刷新记录，笔者向中介求证，均为真实成交。海玥名都最新成交了一套建面约244.55㎡的房源，总价高达2170万，单价约8.9万/㎡，再创小区总价新高。
据了解，这套房其实是2080万成交，客户还了价，这么算的话，单价约8.5万/㎡，在大户型中，这个单价相当高了。
从历史成交房源可见，小区140-160㎡的房源更受欢迎，房价也一直在突破天花板。
不过小区200㎡以上的房源成交很少，仅有一套246㎡，还是2020年底成交，当时成交单价约7.8万/㎡。1年半的时间，房价上涨约8000元/㎡，不负“河西顶豪”的称号。
海玥名都房价如此高的原因，不外乎顶级板块、品质、房龄这几个原因。地处河西中部顶尖板块，周边配套成熟，小区品质及维护水平肉眼可见，非常出色。
2、雅居乐滨江国际，1950万成交
雅居乐滨江国际成交了一套总价2000万的房源，面积很大，约497.68㎡，比较罕见，不过业主让了价，最终以1950万成交，单价约3.9万/㎡。
根据链家以往成交记录显示，小区成交的最大面积就是335.53㎡的，去年6月成交的，单价约3.9万/㎡。
相比于江核其他几个房价一路下滑的小区，雅居乐滨江国际凭借其江景大平层的稀缺属性以及江核越来越改善化的趋势，房价相对稳健一点。
一直以来江核都处在漩涡中心，无论是从前房价飙升的时代，还是现在全面放开限购的局面，江核的价值依然值得相信。
“在江北极为稀缺，没有替代盘。”这就是即便板块受市场影响较大，而房子的价格却依然能够稳住的原因。
金鼎湾今朝天下刚刚成交了一套建面约210.92㎡的房源，总价高达2300万，不过最终以2160万成交，单价高达10.2万/㎡。笔者询问中介高价成交的原因，其实很简单，一是房子稀缺，二是这套房装修比较贵。
在历史成交房源中，小区在今年年初成交一套房，建面约200.45㎡，总价1858万，单价约9.3万/㎡，可见房价十分坚挺，可匹敌湾四。
目前在链家网站上，金鼎湾今朝天下仅成交4套房源，1套在售，不愧是被中介戏称为“一年只出一套房”。
据了解，金鼎湾今朝天下当时的开盘均价约3.5万/㎡，成交单价从4.3万/㎡一路飙升到如今的超10万/㎡，得益于地段、学区、豪宅等因素。小区位于主城，拥有一线城市资源，拉小+29中的顶级学区让它的价值更上一层楼，要知道，鼓楼的顶级学区房大多都是“老破小”，鲜少有像金鼎湾今朝天下这种兼具学区和居住的豪宅。
这么一看，以上三个小区房价坚挺，并有房源高价成交的原因，无非就是有价值的地段、有完善的配套、有品质的居住体验。
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一些千万豪宅成交，再加上有一批业主提高报价，是否意味着楼市回暖了？
其实还不够有说服力。
根据南京网上房地产的数据显示，4月南京二手房共成交了6040套，环比3月（5947套）上涨了1.56%，可见成交有一定上升。
但去年4月，南京二手房成交了15295套，相比之下，下降了约61%，堪称“腰斩”。
可见，当下的环境虽有所好转，但变化微小，市场反应较慢。1、对于急需住房的刚需来说，他们会在一些房源中仔细挑选，毕竟现在限售放开了，好多房子一下子涌入了市场，其中确实有一些预期较高的业主，但也不乏一些挂牌价适中的房源，所以带看量有了上升，但成交量难见起色。2、对于有实力的改善客来说，受市场影响相对小一些。因为承担终极改善这个角色的小区，有着相对稳定的人群，而且他们拥有的资金也更雄厚，所以即使在YQ期间，在楼市下行期，依然不乏一些改善小区成交价持续上涨。3、改善客群更愿意往河西靠近。买高价二手房的人非常注重周边的配套以及居住体验，河西是公认的“富人区”，不管是新房还是二手房，在南京范围内都是佼佼者，这里的配套也十分齐全，不管在哪个方面，都能满足改善客群的需求。4、没有优势和特点的二手房，在新房面前基本没有竞争力。拿江核打个比方，新房卖4万/㎡，但是二手房挂4.5万/㎡，结果大概率就是卖不掉。所以现在市场上能高价成交的二手房，都在某个方面具备不可替代性。
所以，接下来在二手房市场上也会出现分化，一些小区房价止涨，当业主在这个板块，这套房身上没有得到收益，那他会重新选择更值得投入的房产，这样的结果就是板块之间的分化也会越来越明显。
首先房地产行业有一条流通链：土地成功出让，房企积极拿地、积极开发，买房人积极买房，房企有资金再去新一轮拿地。当房子过限售期后，业主卖房，有人接盘，业主再去买房改善。但之前的情况是，YQ导致很多人收入不稳定，消费欲望降低，对于需要大额资金支出的买房计划，自然要考虑很久。在二手房方面，业主挂牌，没人愿意接盘，业主没有名额也没有资金去买新房改善。没人消费，库存一再积压，当房子卖不出去，房企自然没有资金再去拿地，整个市场就跟冻住了一样。相比于其他城市全面放开限购，南京相对保守一点，河西、南部新城等一线板块依然没有放开限购，就算是想买，也没有名额了。
另外，南京放开限售，确实是利好，能够激活潜在的改善购买力，让房子得以转手，业主有了钱，自然要换房，那库存也能慢慢减少，整个市场才能继续流通。但短时间内，大量的二手房一起上市，如果有些业主手上现金流比较紧张，想要尽快脱手的，可能会出现一些低价房，给新房造成压力。但是从长远来看，市场情绪稳定之后，对市场的回暖还是有积极作用的。不过，需要注意的是，南京全域放开限售，但是放开限购却只针对部分区域，这显然是不平衡的，毕竟只有核心板块的房子才能跑赢市场，跑赢通胀。毫无疑问，那些有实力的买房人肯定会选择核心地段，但还在限购范围内，所以后期放开限购口子也许会开的再大一点。另外，资金其实掌握在改善客群的手中，有小道消息传出：南京的限贷政策可能要松动，贷款还清按首套政策执行。这样的消息也不完全是空穴来风，目前已经有很多城市放松了限贷，那买房人就可以用更少的资金去重新购置一套房产，能够刺激改善客群，释放改善性住房需求，提升市场的动能和活力。总而言之，前期的利好政策还不足以支撑市场回温，大环境变了，需求没那么旺盛了，精耕细作、细水长流将成为主流。
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